觀點(diǎn)聚焦

 

    　　投資建議

 

    　　截至2022 年6 月22 日首輪集中土拍已全部結(jié)束。本次土拍概念股整體延續(xù)縮量趨勢但質(zhì)量提升明顯，土地概念股相對價(jià)格未見明顯下降；龍頭央企、國企成為本輪拿地主體，且更加聚焦于區(qū)域核心城市和區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊，收儲質(zhì)量顯著提升。中期維度上我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)龍頭房企的集中度提升趨勢明顯，疊加近期需求回暖帶動的房企經(jīng)營環(huán)境邊際好轉(zhuǎn)，我們推薦：A股-保利、金地、招蛇、萬科、濱江、華僑城、華發(fā)；H股-中海、華潤、建發(fā)、越秀、宏洋、美置，建議關(guān)注綠城中國（未覆蓋）；物管板塊-保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)和華潤萬象生活。同時(shí)對受益于基本面好轉(zhuǎn)的“彈性”民企加大關(guān)注：H股-旭輝、碧桂園；物管板塊-旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)。

 

    　　理由

 

    　　2022 年首輪集中土拍整體呈現(xiàn)縮量、提質(zhì)、未降價(jià)的特點(diǎn)。本輪土拍累計(jì)推出465 宗宅地，成交393 宗，對應(yīng)成交建面和金額分別為3895 萬平和4924 億元，僅相當(dāng)于去年首輪的34%和46%，去年第3 輪的62%和83%，縮量趨勢未改。同時(shí)，本輪成交地塊質(zhì)量為歷次最高，周邊可比售價(jià)較去年三輪提升一到三成不等，帶動起拍地貨比邊際上行至歷次最高的46.7%；疊加房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的青睞，成交地貨比和溢價(jià)率也邊際上行至49.1%和5.2%，對應(yīng)靜態(tài)凈利率邊際略下行0.8ppt至8.0%，即土地相對價(jià)格未見下降，實(shí)際凈利率可能受益于質(zhì)量提升存在邊際上行空間。

 

    　　央、國企和Top30 龍頭房企是本輪土拍拿地主力，城投參與度下降。本輪集中土拍中央企拿地金額占比提升9ppt至25%，國企和民企分別下降4ppt和5ppt至49%和26%，其中城投平臺下行10ppt至27%，下行速度較地方國企整體更快；銷售金額Top30 的龍頭房企拿地金額占比大幅上行28ppt至49%，與去年首輪基本持平，Top31-50 的腰部房企拿地金額占比僅2%，其余非龍頭房企占比明顯縮小至49%。本輪拿地金額排名前10 的全國性房企分別為建發(fā)、綠城、中鐵建、保利、中建、中海、招蛇、濱江、華潤、萬科，累計(jì)拿地金額達(dá)到1906 億元（占比39%）。

 

    　　今年以來土地市場景氣度整體低迷，僅基本面最好的少量城市相對略好。

 

    　　今年1-5 月300 城宅地成交建面和金額分別同比下降58%和61%，土地市場龍頭股景氣度整體保持低位運(yùn)行。其中，參與集中土拍的22 城截至目前累計(jì)宅地成交進(jìn)度僅為2021 年的17%（去年同期該指標(biāo)為56%），且只有北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、成都、廈門8 個城市的成交進(jìn)度高于均值，剩余城市成交進(jìn)度的滯后更加明顯。同時(shí)，非集中土拍的城市1-5 月累計(jì)成交金額同比跌幅較22 城更深達(dá)到-65%，成交均價(jià)同比跌幅達(dá)兩成，表明能級更低的城市所面臨的土地市場下行壓力更大。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)

 

    　　政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企龍頭股信用加速惡化；疫情影響超預(yù)期。

 

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