【每日一問(wèn)】

 

    　　全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)是歷史高位水平，去化周期也接近2015 年的高點(diǎn)。但住宅與非住宅的靜態(tài)庫(kù)存和動(dòng)態(tài)去化顯示出完全不同的趨勢(shì)變化。住宅銷(xiāo)售低迷的同時(shí)供給也明顯縮量，而非住供給始終高企。

 

    　　截至2022 年上半年，全國(guó)商品房廣義庫(kù)存面積為74 億平，同比增長(zhǎng)0.6%，去化周期為65 個(gè)月，同比增長(zhǎng)29.4%；其中住宅廣義庫(kù)存面積為25 億平，同比下降6.0%，去化周期為26 個(gè)月，同比增長(zhǎng)28.1%，反映出住宅銷(xiāo)售持續(xù)低迷的同時(shí)，供給也明顯縮量；非住宅廣義庫(kù)存面積為49 億平，同比增長(zhǎng)4.3%，去化周期為272 個(gè)月，同比下降8.3%，市場(chǎng)供給仍然高企。本文我們主要討論商品住宅的庫(kù)存與去化情況。

 

    　　從商品住宅的角度來(lái)說(shuō)，盡管從動(dòng)態(tài)的去化周期來(lái)看不在歷史絕對(duì)高位，但是自疫情來(lái)上升趨勢(shì)顯著，同時(shí)靜態(tài)庫(kù)存面積也已經(jīng)達(dá)到25 億平，雖未突破2014-2015 年的歷史最高點(diǎn)，但仍屬于相對(duì)較高水平。

 

    　　從14 年的去庫(kù)存以來(lái)，靜態(tài)庫(kù)存面積就有了明顯下滑，但到了2018 年3 月。庫(kù)存面積開(kāi)始回升，這和棚改進(jìn)入收尾階段有關(guān)。自2020 年9 月后，庫(kù)存略微下降，從歷史第二高點(diǎn)的28 億平下降到25 億平，仍然高于去庫(kù)存后的最低點(diǎn)23.7 億平。而去化周期自去庫(kù)存之后出現(xiàn)了明顯的下滑，從2015 年6 月的38 個(gè)月，下降到了2020 年12 月的最低點(diǎn)的17 個(gè)月。但從2021 年9 月開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的回升，疫情反復(fù)后銷(xiāo)售下行，2022 年6 月末去化周期已經(jīng)升至26 個(gè)月，略低于2020 年6 月的26.5 個(gè)月，為2020 年疫情后的最高點(diǎn)。自2021 年9 月開(kāi)始靜態(tài)庫(kù)存開(kāi)始下行，而動(dòng)態(tài)去化周期走高，走勢(shì)出現(xiàn)明顯背離，說(shuō)明在這期間銷(xiāo)售是大幅下行的，而供應(yīng)下行的量比銷(xiāo)售更多。

 

    　　重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)去化率降至歷史冰點(diǎn)。從中指院公布的14 個(gè)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率來(lái)看，2018年二季度以來(lái)呈明顯下降的趨勢(shì)，2020 年四季度到2021 年二季度市場(chǎng)略微回暖，去化率回升，但與2018年相比，仍然較低。2021 年三季度開(kāi)始去化率再度走低，2022 年二季度降至46%，處于歷史的最低。

 

    　　從各城市能級(jí)的狹義庫(kù)存來(lái)看，2022 年以來(lái)，高能級(jí)城市庫(kù)存量整體走高，低能級(jí)城市下行；整體去化周期都有明顯上升，低能級(jí)城市去化周期處于歷史高位。2022 年6 月末，一線、二線、以及部分可監(jiān)測(cè)的三四線城市住宅可售面積分別為2677、24210、8765 萬(wàn)平，同比增速分別為19.8%、2.6%、-4.6%。

 

    　　截至2022 年6 月末，一、二、三四線城市住宅去化周期分別為17.2、18.2、21.4 個(gè)月，同比分別增長(zhǎng)85%、80%、101%。2021 年下半年以來(lái)，一線城市的可售面積有明顯提升，去化周期觸底回升，但目前仍低于疫情爆發(fā)初期的2020 年5、6 月的17.3、18.3 個(gè)月。二線城市的可售面積較為平穩(wěn)，在2022 年初之后還出現(xiàn)了小幅下降，主要是因?yàn)橄啾蠕N(xiāo)售下滑，供應(yīng)也顯著減少，二線城市表現(xiàn)出的特征和全國(guó)的廣義庫(kù)存和去化周期較為相似。而少部分的三四線城市可售面積變化不大，但去化周期出現(xiàn)了非常明顯的提升，我們認(rèn)為主要是因?yàn)殇N(xiāo)售的持續(xù)遇冷造成的，在最近幾個(gè)月政策連續(xù)的出臺(tái)刺激之下，終于拐頭向下，但仍高于疫情后的峰值，銷(xiāo)售改善的狀況不明顯。

 

    　　各區(qū)域去化周期自2021 年下半年以來(lái)均呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。截至2022 年6 月末，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、成渝、中西部、珠三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、東北六大區(qū)域住宅去化周期分別為23.3、15.6、15.5、16.9、19.8、23.0、47.5 個(gè)月，同比分別增長(zhǎng)37%、109%、135%、97%、106%、116%、154%，環(huán)比增速分別為-5.2%、-8.2%、8.3%、5.9%、-1.8%、-9.3%、-0.8%。1）基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的東北部，目前商品住宅的去化周期接近50 個(gè)月，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。2）當(dāng)前長(zhǎng)三角、成渝城市群的去化周期相對(duì)最短，基本面具備較強(qiáng)的韌性；但成渝地區(qū)成交尚未見(jiàn)明顯回暖，6 月去化周期仍延續(xù)上行趨勢(shì)；而長(zhǎng)三角區(qū)域率先復(fù)蘇，2022 年6 月長(zhǎng)三角去化周期的改善幅度較大，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)去化率升至44%，環(huán)比提升13 個(gè)百分點(diǎn)。頭部城市上海、杭州開(kāi)盤(pán)去化率超80%，上海疫情解封后市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，6 月開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)83%，7 成以上樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄；蘇州、寧波、南京等去化率低位回升。3）此外，中西部地區(qū)的去化周期也尚未見(jiàn)改善，我們認(rèn)為市場(chǎng)回暖將從東南沿海逐步傳導(dǎo)至內(nèi)陸中西部地區(qū)，其市場(chǎng)的邊際回暖需要更長(zhǎng)的時(shí)間，仍將面臨較大的去庫(kù)存壓力。

 

    　　【今日收評(píng)】

 

    　　從大盤(pán)表現(xiàn)來(lái)看，今日（8 月4 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)概念股板塊上漲0.73%，相對(duì)滬深300 收益率為-0.12%；恒生地產(chǎn)板塊上漲1.20%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為-0.86%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲幅均值分別為1.03%、1.38%、1.02%。在整體沒(méi)有明顯催化劑、基本面改善仍待政策傳導(dǎo)、房企資金面持續(xù)緊張、房企即將迎來(lái)償債高峰月的情況下，行業(yè)信心持續(xù)不足，地產(chǎn)板塊持續(xù)跑輸大盤(pán)。三湘印象漲停，作為“文化+地產(chǎn)”雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展的公司，受益于今日旅游概念上漲2.68%。

 

    　　從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為0.44%，排名前三是新城控股、華僑城A、萬(wàn)科A龍頭股，漲幅分別為3.01%、1.31%、1.06%，其中華僑城受益于融資消息利好連續(xù)兩日漲跌幅排名位列前三，8月2 日公司發(fā)布中期票據(jù)申購(gòu)說(shuō)明，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模20 億元，期限為5 年。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-0.07%，排名前三是中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、旭輝控股集團(tuán)，漲幅均值分別為0.97%、0.97%、0.51%，其中華潤(rùn)置地龍頭股在今天開(kāi)始的深圳二輪集中土拍中已經(jīng)斬獲三宗地塊，成交總價(jià)為94.48 億元。

 

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