事件

 

    　　1）8 月9 日廊坊市龍頭股發(fā)布限購條件放松等6 條政策：取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，取消“北三縣”（三河、大廠、香河）和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求等。

 

    　　2）8 月12 日江蘇省多地發(fā)布信貸條件放松政策：①南京市、蘇州市：名下房貸概念股未結清的，二套房首付3 成（原政策5 成），名下房貸結清的，二套房首付6 成（原政策8 成）；②無錫市：

 

    　　名下房貸未結清的，二套房首付3 成（原政策4 成），名下房貸結清的，二套房首付5 成（原政策6 成）。

 

    　　投資要點

 

    　　抓住政策信號。

 

    　　7 月停工事件發(fā)酵期間，政策放松出現(xiàn)真空期，我們認為其主要原因在于停工對需求負面影響導致政策層面會將解決停工問題放在優(yōu)先位置。7 月中REDD 報道紓困基金和8 月初鄭州地方百億紓困基金政策接連發(fā)出，紓困政策推進的信號十分顯著。我們認為自上而下的紓困政策會加速推進，樂觀預期8 月內會有實質進展。

 

    　　政策推進助力9 月銷售修復。

 

    　　停工問題本質上是供給端資金鏈斷裂，問題發(fā)酵延伸到需求端，對期房銷售短期內會有較大信心壓力，因此我們看到7-8 月重點城市銷售遠弱于2019-2020 同期。分線城市需求端政策放松如有效果，需先要解決停工問題。紓困政策的實質性推進，對停工問題較嚴重的城市起到銷售信心托底的作用，防止期房信心持續(xù)下行。紓困政策推出之后分線城市需求政策再放松，對需求才有更好的提振效果。8 月第二周分線城市政策放松已經接連出現(xiàn)，我們認為后續(xù)分線城市政策放松力度還會加大�？傮w而言，我們判斷8 月底至9 月紓困政策疊加需求端政策放松，會使得行業(yè)銷售在9 月出現(xiàn)顯著修復。

 

    　　弱修復環(huán)境利好融資強、聚焦強的房企。

 

    　　2022 年地產融資端政策沒有實質放松，導致地產概念股公司流動性問題一直沒有解決，疊加行業(yè)銷售量價下行，地產公司現(xiàn)金流主要依靠銷售回款支撐，形勢嚴峻。需求修復過程中，房企債務展期和停工問題干擾更添修復難度。我們5 月底判斷2022 年行業(yè)需求弱修復，雖然如今我們判斷Q3 還會持續(xù)發(fā)力，但已經出現(xiàn)占比較高停工比例的城市其需求修復短期仍有難度，停工問題較少的城市修復力度會更強，全國來看整體需求修復力度偏弱。弱修復情況下，房企融資渠道通暢或者聚焦基本面扎實的房企，穿越周期勝算更大且存活下來后受益于供給側優(yōu)化的利好更多。優(yōu)質房企在行業(yè)修復過程中市占率提升的趨勢提前由近兩年拿地力度和對應的拿地貨值市占率鎖定。

 

    　　投資建議維持投資觀點不變，繼續(xù)看好兩頭開發(fā)企業(yè)。

 

    　　5 月底以來我們堅定看好兩類地產公司，頭部融資能力強的高信用龍頭房企——保利發(fā)展，和聚焦強勢區(qū)域的小而美標的——濱江集團、華發(fā)股份、越秀地產和天健集團。從月度銷售表現(xiàn)、拿地表現(xiàn)和截止目前公司穩(wěn)定性來看，這些房企的表現(xiàn)印證了我們的選擇。此外，我們在8 月3 日發(fā)布的《房地產投資修復展望》報告中詳細論證了地產土地購置下行帶來后續(xù)新房供應不足的問題，需求2022Q3-4 持續(xù)修復至2023 年階段，如果2023 年出現(xiàn)新房供應緊缺，可能會利好二手房中介機構交易量的提升，因此我們看好中介公司中的龍頭標的貝殼。

 

    　　風險提示

 

    　　不實負面消息擾亂市場概念股對企業(yè)和銷售修復信心。

 

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